Získanie hypotéky je od marca 2017 vo všeobecnosti oveľa náročnejšie, než tomu bolo v predchádzajúcom období. Situácia je však ešte komplikovanejšia, ak žiadate o hypotekárny úver a zároveň podnikáte. Ak teda chcete kúpiť nehnuteľnosť na vlastné bývanie alebo investovať do priestorov na vybudovanie prevádzky, pripravte sa na celý rad obmedzení a hlavne „papierovačiek“.
Čím viac sa sprísňujú kritériá na prijatie žiadosti o hypotekárny úver, tým komplikovanejšie môže byť získanie úveru pre samotných podnikateľov. Banky sa totiž v prípade živnostníkov či eseročiek zaujímajú o ich celkové hospodárenie a snažia sa zistiť, či náhodou nemajú podlžnosti alebo straty v podnikaní. To by totiž znamenalo, že pre finančný dom nie sú spoľahlivým klientom s dostatočným príjmom a môžu im poskytnutie úveru zamietnuť.
Pozor na znižovanie dane
Živnostníkov a právnické osoby si finančné domy preverujú dôkladnejšie aj z toho dôvodu, že ich mesačné príjmy nie sú také stabilné ako v prípade riadnych zamestnancov, neraz majú vo výpisoch z účtov výraznejšie výkyvy. Opatrní by ste však mali byť aj pri takzvanom optimalizovaní dane z príjmu. Živnostníci aj eseročky sa neraz snažia upraviť výšku príjmov aj výdajov tak, aby im v daňovom priznaní vyšla čo najnižšia daň. Ale hoci neplatiť žiadnu daň alebo mať len minimálnu daňovú povinnosť je výhodné, pre banku to môže byť signálom, že nemáte dostatok prostriedkov na pokrytie potrebných záväzkov.
Podlžnosti a dĺžka podnikania
„Banky sa od marca 2017 zaujímajú intenzívnejšie aj o aktuálny príjem podnikateľov,“ podotýka hypotekárna špecialistka Miriam Bolješiková. „Najčastejšie ho treba zdokladovať vo forme výpisov z účtu alebo priebežných účtovných výkazov. Samotné zozbieranie dokumentov potrebných k žiadosti je časovo náročnejšie než v prípade bežného žiadateľa – zamestnanca. Ak na daňovom úrade prejavia dostatok ochoty, môžete dokumenty získať v horizonte jedného týždňa. Vo všeobecnosti však rátajte so zákonnou lehotou 30 dní, ktorú má finančná správa na takýto úkon stanovenú.“
Okrem daňového priznania predkladá živnostník doklad totožnosti. „Ďalším potrebným dokumentom je potvrdenie o tzv. bezdlžnosti – ide o doklad vydaný daňovým úradom, ktorý potvrdzuje, že žiadateľ nemá žiadne daňové nedoplatky,“ pokračuje Miriam Bolješiková. V prípade žiadosti podnikateľa o hypotéku však nerozhodujú len jeho podlžnosti či celková schopnosť splácať úver. Kľúčovým ukazovateľom je napríklad aj dĺžka podnikania. Najlepšie je, ak podnikáte aspoň šesť mesiacov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Nevýhodou je tiež, že kratšiu dobu podnikania si poskytovatelia voči vám neraz „vykompenzujú“ vyššou úrokovou sadzbou.
Výpočet príjmu podnikateľa
Pre banku sú najdôležitejšími premennými obrat a základ dane. Ak ste živnostník, váš mesačný príjem si banka vypočíta buď podľa daňového priznania, a to tak, že výška dane odrátaná od daňového základu sa vydelí číslom 12 (teda počtom kalendárnych mesiacov v roku), alebo poskytovateľ zoberie do úvahy desatinu vášho obratu v danom kalendárnom roku. Ak ide o jediného konateľa eseročky, za mesačný príjem takejto právnickej osoby sa môže považovať stanovené percento (napríklad 10 %) z celkových tržieb, vydelené číslom 12 – podmienkou je však kladné daňové priznanie. Ak ste spoluvlastníkom eseročky, banka môže zohľadniť váš podiel na obratoch, takúto možnosť však uplatňuje menej poskytovateľov hypoték.
Svoje možnosti riešte v predstihu
Ako živnostník sa môžete byrokratickým úkonom vyhnúť aj tak, že o hypotéku požiada váš manžel alebo manželka, ktorí majú dostatočne vysoký preukázateľný príjem na to, aby pokryl splácanie požadovaného úveru – čiže príjmu po odpočte všetkých nákladov, životného minima či existujúcich záväzkov voči bankám. Pri žiadosti o hypotekárny úver je tiež dôležité, či budete prostredníctvom neho financovať kúpu vlastnej nehnuteľnosti na bývanie alebo nehnuteľnosti na podnikanie. Obchodný majetok sa zvyčajne rieši formou podnikateľských úverov, môžete však získať aj hypotéku. Všetko závisí od toho, aká nehnuteľnosť bude predmetom zabezpečenia úveru a ako je nehnuteľnosť vedená v liste vlastníctva.
„Podnikateľom odporúčam, aby svoje možnosti riešili s dostatočnou časovou rezervou, ideálne aj pol roka vopred či skôr. Vyhľadajte kvalitného špecialistu na hypotéky alebo finančného poradcu a preberte s ním, ako by malo vyzerať vaše daňové priznanie ešte predtým, než ho podáte na daňový úrad,“ dodáva Miriam Bolješiková.
